Å leie ut hytta på åremål betyr at du inngår en tidsbestemt avtale for en hel sesong eller flere år om gangen. Leietaker får eksklusiv bruksrett innenfor perioden, ofte som «egen» hytte. For deg som eier betyr det forutsigbare inntekter, færre nøkkeloverleveringer og mindre administrasjon enn ved korttidsleie. Samtidig krever åremålsleie en grundig kontrakt og klare rammer for drift, vedlikehold og kostnader. Nøkkelen er å tenke som en liten «hytteforvalter» – uten å miste sjarmen i hyttelivet.
Hvilke regler gjelder? Husleieloven eller ikke?
Det avgjørende er bruken av hytta. Leier du ut til ferie- og fritidsbruk, gjelder normalt ikke husleieloven. Avtalen styrer, og dere står friere til å avtale for eksempel oppsigelsesregler, vedlikeholdsfordeling og indeksregulering. Derfor blir en solid, tydelig kontrakt ekstra viktig.
Hvis hytta derimot skal brukes som bolig i leieperioden, vil husleieloven gjelde. Hovedregelen ved tidsbestemt boligleie er minstetid tre år, men det finnes unntak. De siste årene har det i tillegg vært et midlertidig unntak for fritidsboliger som tas i bruk som bolig etter kommunal bruksendring, der minstetiden kan settes ned til ett år. Denne adgangen er videreført til 1. juli 2026. Poenget for deg: avklar i kontrakten at leieforholdet er fritidsbruk – med mindre dere bevisst søker bruksendring til bolig.
Skatt når du leier ut på åremål
Skattereglene avhenger av om du bruker hytta selv.
1) Du bruker hytta selv i «rimelig omfang» og leier ut resten:
Fra og med inntektsåret 2025 er 15 000 kroner skattefritt. Av det som overstiger 15 000 kroner, beskattes 85 prosent som alminnelig inntekt. Satsen er normalt 22 prosent. Denne sjablongen betyr også at du ikke fører fradrag for faktiske kostnader i utleieperioden.
2) Hytta brukes i praksis kun til utleie (utleiehytte):
Da beskattes hele netto leieinntekten (inntekter minus fradragsberettigede kostnader) som alminnelig inntekt, normalt 22 prosent. Her kan du føre fradrag for vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter, formidlingskostnader, brøyting, strøm m.m., etter reglene for skattepliktig utleie.
Tips fra praksis: Mange setter åremålsleien slik at den dekker løpende kostnader og litt til, mens større vedlikehold planlegges mellom åremål. Det gir ryddig økonomi og færre konflikter.
Kontrakten: bygg den som et «driftsdokument»
Når husleieloven ikke gjelder, blir kontrakten «hele lovverket» deres. Bruk en gjennomarbeidet mal for åremålsleie av fritidsbolig, og tilpass den til hytta. Dette bør alltid avklares skriftlig:
Leieperiode og forlengelse. Skriv start- og sluttdato, og om leietaker har opsjon på forlengelse. Ved opsjon: beskriv frister for å si ja/nei, og at eventuelle prisjusteringer følger KPI eller en avtalt sats.
Oppsigelse og heving. Tidsbestemte åremål løper normalt ut uten oppsigelse. Likevel bør dere avtale hva som gir rett til heving ved vesentlig mislighold, og hvordan dette varsles.
Bruk og belastning. Avtal antall personer hytta er beregnet for, regler for gjester, røyking, husdyr og arrangementer. Legg ved stillerom-regler og nattero hvis hytta ligger tett i felt.
Vedlikehold og tilsyn. Et tydelig skille demper friksjon: Utleier har ansvar for konstruksjon, tak, kledning, vinduer, våtrom, varmekilder og større tekniske anlegg. Leietaker tar «det løpende»: filtre, pakninger, pærer, småreparasjoner, snømåking ved inngang, bålpanne og vedstabling. Avtal også tømming av septik, skifte av vannfilter og serviceintervaller på varmepumpe.
Kommunale og private ytelser. Skriv hvem som betaler strøm, ved, brøyting, renovasjon, privat vei, bom, vann/avløp/vanntank, internett og TV. Mange legger strøm og brøyting direkte på leietaker; renovasjon og veiavgift ligger ofte hos eier.
Sikkerhet og depositum. Selv om husleieloven ikke gjelder ved fritidsbruk, velger mange å speile reglene: depositum inntil 3–6 måneders leie på depositumskonto i leietakers navn, ikke på din private konto. Det er ryddig og trygt for begge parter.
Inventar og tilstand. Legg ved inventarliste og fotografer rom for rom ved overtakelse. Notér slitasje (merker i bord, små hakk i panel). Det forebygger uenighet når nøkler leveres tilbake.
Tilsyn og adkomst. Avtal faste tilsyn (for eksempel én gang i kvartalet), varslingsfrister, og hvem som håndterer akutte feil når du er utilgjengelig.
Lokal-liv og vedtekter. Legg ved relevante vedtekter i hyttefeltet, avtaler med veilag/båtplass/jakt- og fiskerettigheter, og regler for bål, parkering og båndtvang. Leietaker forplikter seg til å sette seg inn i og følge disse.
Pris og regulering
Årsleie settes normalt som ett beløp betalt månedlig eller kvartalsvis. Mange avtaler indeksregulering én gang i året (KPI). Alternativt kan dere avtale en konkret justering ved forlengelse. Min erfaring er at KPI+0 fungerer fint i stabile områder, mens KPI+ et lite tillegg kan være riktig der brøyting, strøm og veiavgifter svinger mer enn vanlig.
For å treffe i markedet, se på sammenlignbare hytter i samme område, standard og tilgjengelighet til løypenett/brygge. Åremål prises gjerne lavere per uke enn korttidsleie, men fordelen er mindre tomgang og null byttetid.
Forsikring og risiko
Gi beskjed til forsikringsselskapet at hytta leies ut på åremål. Be om at polisen eksplisitt dekker åremålsutleie, inkludert ansvar ved leietakers bruk. Be også leietaker dokumentere innboforsikring for eget løsøre. Dette er en klassiker som blir glemt, og du ender med å betale for ting leietaker eier.
Installer røykvarslere, seriekoblede om mulig, og vannstopper hvis hytta står mye tom. Legg inn tydelig rutine for frostsikring ved sesongskifte (varme på, dører til våtrom åpne, eventuelt tømming av anlegg hvis aktuelt).
Drift: små grep som gjør stor forskjell
Brøyting og adkomst. Ha en navngitt brøyter med telefonnummer i kontrakten, og avtal kostnadsdeling. Still krav til min. brøytebredde og strøing ved is.
Avfall og nøkler. Avtal nøkkelregime og antall sett. Gi tydelig instruks for renovasjonsordning i kommunen, sortering og levering av spesialavfall.
Vann og avløp. På hytter med tank, noter antatt antall tømminger per år og hvem som bestiller. For gråvannsanlegg: skriv serviceintervall og leverandør.
Varmekilder og ved. Avtal om ved er inkludert, pris per sekk eller at leietaker kjøper selv. Notér minste vedlager ved fraflytting.
Husregler. Bevar hyttesjela. Enkle, tydelige regler for bruk av ildsted, terrasser, utemøbler, badstue og båt reduserer slitasje og misforståelser.
Økonomi i praksis: slik holder du utleien lønnsom
Sett av «vedlikeholdsfond». Av hver innbetaling, legg 5–10 prosent på en egen konto til maling, småreparasjoner og utskiftninger. Det merkes ikke fra måned til måned, men redder deg når du må ta den store jobben.
Fakturering og purrerutiner. Avtal forfallsdato, forsinkelsesrenter og purregebyr. Digitale betalingslenker gjør hverdagen enklere, spesielt når leietaker er bedrift.
Budsjettér med realistiske kostnader. Strøm, brøyting, forsikring, kommunale avgifter og veiavgift er de store postene. Legg inn margin for kalde vintre og brøyteperioder. Det er bedre å bli positivt overrasket.
Skatt i hverdagen: slik gjør du det riktig
Ved sjablongbeskatning (du bruker hytta selv): rapporter brutto leie i skattemeldingen, så ivaretas fribeløp og 85-prosentregelen automatisk. Ved full skatteplikt (utleiehytte): før opp netto leieinntekt og husk fradrag. Skatteetaten skiller tydelig mellom vedlikehold (fradragsberettiget) og påkostning (ikke fradrag i leieinntekten). Dokumentasjon er alt: lagre kvitteringer for vedlikehold, brøyting, formidling, forsikring og depositumskontogebyr.
Mine erfaringsbaserte kontraktpunkter som tåler vær og vind
Tydelig formål: Skriv eksplisitt at bruken er fritid, ikke bolig. Det lukker mange dører for misforståelser senere.
Årlige «service-dager»: Avtal to datoer i året der du har rett til å gjøre forebyggende vedlikehold, med varsel i forkant. Leietaker slipper utrygghet, du holder standarden.
Sesongvedlegg: Eget vedlegg for vinter- og sommerdrift: snømåking, vedlikehold av terrasse, båtopptak, vannstenging, musefeller, taksikring og piperens. En A4-side du oppdaterer årlig er gull verdt.
Plan for «sluttsjekk»: En enkel sjekkliste med bildefører for tilbakelevering senker pulsen på begge sider. Særlig for hytteteknikk som hyttepumpe, frostvakt og forbrenningstoalett.
Vanlige fallgruver du kan styre unna
«Vi tar det underveis.» Utydelighet er dyrt. Skriv alt ned: hvem gjør hva, når, og hva skjer hvis ikke.
Depositum på feil konto. Bruk alltid egen depositumskonto og unngå private overføringer. Det skaper tillit og forutsigbarhet, også når husleieloven ikke automatisk gjelder.
Skatt på autopilot. Åremålsleie kan vippe deg fra sjablong til full skatteplikt hvis du slutter å bruke hytta selv. Følg med på egen bruk, inntekt og dokumenter kostnader. Fra 2025 er fribeløpet 15 000 kroner; over dette beskattes 85 prosent. Leier du ut hele året uten egen bruk, beskattes hele nettoen.
Manglende varsling til forsikring. Utvid polisen for åremål, ellers kan du få avkortning ved skade.
Åremålsleie fungerer best når kontrakten er like praktisk som den er juridisk. Med klare rammer, enkel drift og ryddig økonomi får leietaker hyttefølelsen, og du får roen som hytteeier – hele året.